En marzo del 2019, entró en vigor el Real Decreto Ley 7/2019, que incluye modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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Los contratos de alquiler sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma, continuarán rigiéndose por lo que se establece en el régimen jurídico que ya les era aplicable.

 
Aun así, cuando las partes lo acuerde y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el nuevo decreto. 

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Estas son las principales modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): 

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• El real decreto dispone la ampliación de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). 

• Se exige que la causa de “necesidad” para ocupar la vivienda para sí mismo o para sus familiares por parte del arrendador (persona física), que le faculta para resolver anticipadamente el contrato, una vez transcurrido el primer año de su durada, haya sido manifestada expresamente en el momento de su celebración. El preaviso del arrendador para recuperar la vivienda deberá ser de dos meses. 

• También se dispone la ampliación de la prórroga tácita (finalización temporal por la cual se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prueba obligatoria, en caso que las partes manifiesten su voluntad de no renovarlo) de uno a tres años y recoge como novedad la ampliación del plazo de preaviso, por el cual se establecen cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario. 

•  El incremento de la renta de alquiler, producido por la actualización anual, no podrá exceder la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) a fecha de cada actualización. 

• Se limitan las garantías adicionales a la fianza, que no podrán exceder el importe de dos mensualidades de renta, a menos que se trate de contratos de larga duración (durada superior a 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica). 

• Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato estarán a cargo del arrendador si este es una persona jurídica. 

• En caso de alienación de la vivienda alquilada, el comprador deberá subrogarse en el contrato de arrendamiento respetando los plazos y las condiciones pactadas, aunque no esté escrito en el Registro de la Propiedad. 

• En los contratos de larga duración, podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de defunción del arrendatario. A excepción de los supuestos en los que el subrogado se encuentre en situación de especial vulnerabilidad. 

• Se aclara la remisión de contratos de alquilar turístico de la vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable. 
   

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​Modificaciones en materia fiscal 

• La reforma posibilita que los arrendatarios puedan instar procedimientos de juicio verbal cuando la cuantía no supere los 6.000 euros. 

• Se acaba con los desahucios “abiertos”. Los juzgados deberán fijar el día y hora exactos para practicar estos desahucios. 

• Los juzgados comunicarán de oficio a los Servicios Sociales la existencia del procedimiento de desahucio, para que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. 

• La suspensión de los procesos judiciales, en supuestos de vulnerabilidad del arrendatario, será de un mes en caso que el arrendador sea una persona física y de tres meses si el arrendador es una persona jurídica. 
   

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Sobre los precios de alquiler de la vivienda 

•  Se crea un Sistema de Índices de referencia del precio del alquilar de la vivienda, que deberá ser elaborado por la Administración General del Estado en el plazo de ocho meses. 

• Se prevé que para la determinación de este índice se utilizarán, entre otras Fuentes de información, los datos procedentes de la Administración Tributaria, del Catastro Inmobiliario, del Registro de la Propiedad y de los registros de depósito de fianzas de alquiler. 
   

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